부동산 경매 낙찰 후 절차는? 물건검색 부터 입찰 및 등기, 명도까지

부동산을 경매로 낙찰을 받고 나면 짜릿함을 맛보게 되는데 이게 끝이 아니라 시작인데 이후로 절차가 간단히 끝날수도 있고 긴긴 여정이 기다리고 있을 수도 있습니다

어떤 경우는 공인중개사를 통해서 매매를 하는 경우보다 더 간단히 끝날수도 있기도 하지만 또 어떤 경우는 경매의 모든 과정을 거쳐야지 끝이 나는 경우도 있는데 사건검색부터 어떤 과정이 펼쳐지는지 간단히 소개해 드릴까 해요

 

물건검색 및 임장 법원 입찰 및 낙찰 매각 허가결정 및 대금지급 기한 통지서 발급 대금납부 및 인도명령 신청 임차인 이사(배당기일) or 강제집행 신청 인테리어  월세, 전세, 매매 계약

 

 

1. 물건검색 및 임장

먼저 대법원 사이트나 유료사이트 등에서 원하는 용도의 원하는 가격대의 아파트나 빌라를 검색을 해서 권리 분석을 한 다음에 임차인은 있는지 소유자가 살고 있는지도 봐야 하는데 유료사이트의 경우 권리분석이 다 되어 있으므로 참고하시면 됩니다

또한 현재 이 아파트는 얼마에 매매가 되고 있는지 혹은 임대가는 어떻게 되는지 등을 살펴본 다음에 어느 정도 수익이 날 수 있는지 등을  검토해 보고 어느 정도 결정이 되었으면 임장을 가서 또 여러 가지를 살펴본 후 법원으로 출발합니다

 

 

2. 법원 입찰 및 낙찰

법원에 갈때는 여러 가지 주의 사항이나 준비물 그리고 시간등을 빠짐없이 잘 챙겨서 입찰을 하고 승리의 기쁨을 맛보셔야 하는데요 자세한 사항은 아래의 포스팅을 참고해 주시면 유용할 것 같아요

 

https://hyggesig.tistory.com/3

아파트 빌라 경매 입찰 방법 및 주의할점(보증금, 서류 작성 방법, 준비물)

 

3. 매각 허가결정 및 대금지급 기한 통지서 발급

승리의 기쁨을 맛보았다면 아직 확정이 아니고 이해관계인들에게 이의제기를 할수 있는 기간을 1주일을 주는데 이때까지 아무런 이의 제기가 없다면 매각 허가결정이 나며 대금 지급기한 통지서가 등기로 발송이 되는데 법원 관련 서류는 본인만 받을 수가 있습니다

이렇게 2주 정도를 기다려야 하는데 그동안에 대출도 알아보셔야 하고 내용증명도 보내서 점유자와 연락을 해서 방문을 하셔서 살고 계신분의 현재 상황은 어떤지 명도가 어느 정도 소요가 될 건지도 확인해 보셔야 하고 또 인테리어는 어느 정도 해야 하는지도 파악을  해두는 것이 좋습니다 이때 눈으로만 보면 금세 잊어버리니 양해를 구하고 사진을 찍어 두시기를 바랍니다

 

4. 대금 납부 및 인도명령 신청

2주후 부터는 한 달 후까지는 대금을 납부할 수도 있는데 잔금을 납부하면서 소유권 이전 등기를 처리를 하게 되어서 본격적인 내 집이 되는 것인데요

이 기간은 점유자의 상황을 봐가면서 잡으면 되는데 대출을 받으면 보통 법무사에서 처리를 해주며 대출이 없는 경우 셀프로 하는 것도 좋은 방법이며 이때 혹시 모를 일을 대비해서 인도명령 신청까지 같이 접수를 하는 게 좋습니다

 

 

5. 임차인 이사 or 강제집행 신청

소유권 이전 신청 후 한 달 정도 후면 배당기일이 잡히게 되는데 임차인의 경우 이날까지 거주를 할 수가 있으며 전액배당이나 일부배당의 경우 새로운 소유자의 인감증명서와 명도확인서가 있어야지만 배당을 받을 수 있기 때문에 비교적 쉽게 이사를 나갈 수가 있습니다

하지만 배당을 전혀 받지 못하는 세입자나 소유자의 경우에는 이사를 쉽게 가지를 않는데 이때는 인도명령신청을 한 것을 가지고 강제집행 신청을 해서 점유자를 내보내야 하는데 이 부분에서 많은 기간이 소요될 수가 있습니다

 

 

6. 인테리어

점유자도 이사를 가고 집도 인수를 했다면 부동산 경매 절차가 거의 끝이 났다고 볼 수가 있는데요 하지만 여기서 끝이 아니라 가장 중요한 인테리어를 예쁘게 해서 임대 및 매매를 하는 과정이 남아있습니다

이전에 해당 아파트나 빌라에 방문을 해서 사진을 찍은 다음에 어느 곳을 수리를 할지 그리고 간단히 가격도 알아보고 했다면 좀 더 시간을 단축시키면서 인테리어를 할 수가 있으며 인테리어 회사에 의뢰를 하기보다는 직접 도배, 장판, 싱크대, 욕실수리 등을 알아보고 페인트, 조명, 스위치등은 직접 하시는 것도 추천해 드립니다

 

7. 월세, 전세, 매매 계약

이제 마지막 과정으로 공인중개 사무실에 매물을 내놓고 임차인이나 매수자를 기다리셔야 하는데요 이 부분은 시장이 좋을 때는 정말 하루 이틀에도 성사가 되기도 하고 또 시장이 좋지 않은 경우에는 많은 시일이 소요되기도 합니다

 

 

마치며

이렇게 하면 한 사이클을 완성하게 되는데 그렇게 어려울 것 같고 겁이 나지만 한 사이클만 돌아보면 '별거 아니구나 할만하는구나' 하면서 바로 또 다음 물건을 찾아보게 되더라고요

간단하게 부동산 경매 낙찰 후 절차에 대해서 알아보았는데요 어떻게 보면 어렵고 어떻게 보면 쉬운 과정이지만 일단은 작은 거라도 해서 임대까지 마치고 나면 자신감도 생기고 비슷비슷한 과정이기 때문에 일단 하나라도 해보시기를 권해드려요